Mietverträge und Einlagenrückgewähr

Mietverträge zwischen einer GmbH und einem Gesellschafter können unter bestimmten Voraussetzungen gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr verstoßen.

Eine GmbH mietet häufig von einem an ihr beteiligten Gesellschafter ein Bestandobjekt. Das ist grundsätzlich zulässig. Aber nur solange, als der Gesellschafter von der GmbH keinen zu hohen Mietzins verlangt. Wenn nämlich der Mietzins der Höhe nach über dem eigentlich angemessenen Mietzins liegt, kommt es zu einem Verstoß gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr gemäß §§ 82, 83 GmbH-Gesetz beziehungsweise zu einer verdeckten Gewinnausschüttung. Und das bedeutet als Rechtsfolge im Wesentlichen eine Anpassung des Mietvertrags dahingehend, dass die GmbH dem Gesellschafter nur den angemessenen Mietzins und nicht den überhöhten Mietzins schuldet.

Beispiel: Der Mietvertrag zwischen einer GmbH und einem Gesellschafter sieht für ein Bestandobjekt einen monatlichen Mietzins über Euro 3.717,28 vor. Später stellt sich heraus, dass ein fremdüblicher Mietzins eigentlich bloß Euro 2.336,51 betragen würde. Die Konsequenz? Hinsichtlich der noch nicht beglichenen Mietzinsforderungen muss die GmbH künftig nur die angemessenen Euro 2.336,51 und nicht auch die weiteren Euro 1.380,77 an den Gesellschafter leisten; und in der Vergangenheit bereits bezahlte überhöhte Mietzinsteile kann die GmbH vom Gesellschafter wieder zurückverlangen. Der Mietvertrag zwischen der GmbH und dem Gesellschafter ist in Anbetracht dessen mehr oder weniger so zu behandeln, als hätte seit Beginn des Mietvertrags der niedrigere angemessene Mietzins gegolten.

Da in der Praxis die Mietverträge zwischen der GmbH und dem Gesellschafter üblicherweise mit einer längeren oder unbestimmten Laufzeit abgeschlossen werden, stellen sich immer wieder besondere Verjährungsfragen. Vor allem geraten die Überzahlungen der GmbH an den Gesellschafter meistens erst viele Jahre nach den Leistungen und auch nur deshalb eher zufällig ans Tageslicht, weil es zu einem Wechsel von Gesellschafter oder Geschäftsführer, einer behördlichen Betriebsprüfung oder einer Insolvenz kommt. Für welche Zeiträume aus der Vergangenheit kann die GmbH also die bereits bezahlten Mietzinsteile, die das angemessene Ausmaß überschritten haben, gegen den Gesellschafter verfolgen?

Ganz so klar fällt die Lösung des Verjährungsproblems nicht aus. Zunächst lässt sich für die Beurteilung § 83 Absatz 5 1. Halbsatz GmbH-Gesetz als allgemeiner Grundsatz nach dem Kapitalgesellschaftsrecht heranziehen, wonach die Verjährungsfrist fünf Jahre gerechnet ab dem Zeitpunkt der Leistung beträgt. Es gilt zum Beispiel aber anderes, wenn der Gesellschafter positive Kenntnis von der Widerrechtlichkeit der Überzahlung hatte und quasi schlechtgläubig war, weil die Verjährungsfrist dann gemäß § 83 Absatz 5 2. Halbsatz GmbH-Gesetz auf entweder 30 Jahre oder 40 Jahre umschlägt (hier sind Anhaltspunkte für eine solche positive Kenntnis des Gesellschafters etwa indiziert, wenn die Überzahlung zum angemessenen Mietzins auffällig hoch ist oder wenn dem Gesellschafter ein besonders starker Einfluss auf die Willensbildung der GmbH zukommt). Und darüber hinaus sind wieder andere Regeln zu beachten, wenn vielleicht der Geschäftsführer berechtigte Ansprüche der GmbH einfach nicht – aus welchen Gründen auch immer – gegen einen Gesellschafter geltend machen wollte, zumal die Verjährungsfrist dann wegen einer Interessenskollision möglicherweise gehemmt wird. Die abschließende rechtliche Beurteilung lässt sich somit nicht am Buchstaben des Gesetzes festmachen, sondern hängt vielmehr vom jeweiligen Sachverhalt und den unterschiedlichen Argumentationsspielräumen ab.

Der Vollständigkeit halber: Bereicherungsansprüche nach dem allgemeinen Zivilrecht und ihre Verjährung spielen bei gegen das Einlagenrückgewährverbot verstoßenden Mietverträgen nur eine untergeordnete Rolle. Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 26.4.2016 zur Geschäftszahl 6 Ob 79/16k soll nämlich die bereicherungsrechtliche Verjährung in Mietvertragsfällen nur drei Jahre und nicht allgemein 30 Jahre oder 40 Jahre betragen. Daher verbleibt die wesentliche Bedeutung bei der vergleichsweise längeren Verjährungsfrist von fünf Jahren nach dem anspruchskonkurrierenden Kapitalgesellschaftsrecht.

Fazit: Ein Mietvertrag zwischen der GmbH und einem Gesellschafter, mit dem die GmbH vom Gesellschafter ein Bestandobjekt zu einem unangemessen hohen Mietzins mietet, wird grundsätzlich ex-lege auf den angemessenen Mietzins angepasst. In diesem Zusammenhang kann die GmbH vom Gesellschafter den zu viel bezahlten Mietzins für die zumindest letzten fünf Jahre zurückverlangen. Bei länger in die Vergangenheit reichenden Zeiträumen müssen hingegen weitere Voraussetzungen bezüglich des nicht immer einfach nachweisbaren Wissensstands des Gesellschafters über die Rechtswidrigkeit des Mietvertrags erfüllt sein. Letztlich ist daher jeder Einzelfall im Hinblick auf die verschiedenen Spezialfragen gesondert zu beurteilen, um allfällige Ausnahmen von der Fünf-Jahres-Regel aufgreifen zu können.

Siehe dazu insbesondere:

• OGH 1.9.2010, 6 Ob 132/10w.
• OGH 13.9.2012, 6 Ob 110/12p.
• OGH 26.4.2016, 6 Ob 79/16k.
• RIS-Justiz RS0117033 T1.
• RIS-Justiz RS0130321.
• Striessnig, Das Einlagenrückgewährverbot und die Verjährung bei Mietverträgen, GesRZ 2016, 266.